Terrenos rústicos

Algunas consideraciones sobre viviendas en terreno rústico.

Recientemente hemos recibido consultas por parte de quienes piensan comprar un terreno rústico para construir en él una vivienda o bien ya tienen adquirido un terreno y quieren reformar una antigua construcción existente para habilitarlo como vivienda.

Vamos a intentar aclarar algunas cosas:

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Va por delante que conseguir construir o reformar una construcción para uso vivienda en un terreno rústico es una misión bastante difícil.

La ley a este respecto es bastante antigua y ambigua y depende de 2 administraciones: la local (Ayto. el cual regula cuestiones de concesión de licencias de obra menor u obra mayor sobre un terreno rústico) y la autonómica (la cual va a regular sobre la concesión de un permiso de actividad agropecuaria o bien si fuera posible la construcción de una vivienda asociada a esta actividad).

Por no extendernos demasiado decir que la ley vigente viene a considerar un terreno rústico como no urbano o urbanizable (lógico ) y que por lo tanto no es posible dotarlo para uso vivienda de las infraestructuras necesarias tales como: suministro de agua municipal, electricidad, red de saneamiento, gas natural, etc.

Por lo que estos terrenos están ligados al campo y solo tiene sentido poder dotarlos de un almacén de aperos o bien una nave o espacio para uso agropecuario.

Este hecho viene apoyado por diversa normativa municipal consultada sobre realización de almacenes de aperos en la que se prohíbe terminantemente la acometidas de agua, luz y la construcción de chimeneas y de cocinas……nos están diciendo que NO SE PUEDE CONSTRUIR UNA VIVIENDA “CAMUFLADA”.

Decir que esta ley nos parece anticuada ya que actualmente se puede levantar una vivienda en un terreno rústico y ser totalmente autosuficiente. Para ello deberemos “curiosamente” seguir una serie de soluciones Bioclimáticas tales como: gran aislamiento de la envolvente para reducir al máximo el consumo, construir con materiales aprovechados de la zona que va a hacer que la casa se integre totalmente en su entorno, disponer de instalaciones de recogida de agua pluvial, de depuración de aguas fecales, de captación de energía solar mediante paneles fotovoltaicos…..ES DECIR NO PODRIAMOS CONSTRUIR UNA VIVIENDA NORMAL SINO QUE TENDRIA QUE SER 100% ( o casi) SOSTENIBLE (ver casas pasivas de la normativa alemana).

Pues como parece que las buenas ideas van por delante de la normativa es importante saber lo que se puede hacer a día de hoy:

1º.- Ir al Ayto. a hacer una consulta de que es lo que podemos construir o reformar según la normativa, ya que sin un permiso o licencia del Ayuntamiento no se puede escriturar ni legalizar las obras realizadas.

2º.- Para ESCRITURAR una construcción ( ya que suele existir el problema de que en las escrituras figura el terreno pero no la construcción realizada en él) debemos cerciorarnos de que esta construcción tenga mas de 5 años y de que figure en el catastro.

Se podrá entonces solicitar una licencia de obra menor para adecuar la construcción a un uso determinado (el cual no quedará más remedio de ser alguno de los comentados: almacén de aperos o bien algún tipo de actividad agropecuaria).

Con la licencia concedida y con un certificado técnico de un arquitecto, reflejando la adecuación de la obra hecha a la normativa vigente, podremos ir al notario a escriturar la obra realizada, más concretamente; a levantar escritura de declaración de obra nueva realizada ( según disposición de la Ley 8/2007 de 28 de Mayo).

Si desde el Ayuntamiento en base al tipo de terreno ( fundamentalmente su superficie, que varía según el lugar) nos transmiten la posibilidad de asociar una vivienda al mismo ( tened por seguro que siempre será una vivienda de carácter mínimo) podremos presentar un proyecto técnico, el cual irá al departamento de Urbanismo de la Comunidad Autónoma correspondiente para su posterior aprobación ( hemos consultado este tema y deciros que en general se suelen aprobar un número reducido de propuestas presentadas).

De esta manera podríamos construir la vivienda y solicitar a continuación:

-. Licencia de primera ocupación (la cual es necesaria para contratar agua, luz y gas a las correspondientes compañías) y que automáticamente establece su carácter de LEGALIZADA.

-. Y consecuentemente la pertinente escritura de la vivienda legalizada.

Conclusiones:

Por lo que parece, legalizar una construcción ya existente o bien totalmente nueva es casi misión imposible (y más ahora en esta etapa abierta de depuración urbanística). A lo más que podremos en principio a aspirar es a escriturarla como una construcción asociada al campo.

Más sencillo será poder desarrollar un planteamiento de hacer una construcción vinculada al campo, autosuficiente y sostenible, apartada de la imagen de la vivienda actual (siempre previa consulta al Ayuntamiento) con el objetivo de no entrar en conflicto con el mismo…ni tener de esta manera que solicitar altas en servicios de agua, luz, etc. puesto que ya sabemos que nunca nos lo darían.

El resultado sería disponer de un lugar donde poder estar de manera temporal, aunque cuanto más autosuficiente fuera más se podría prolongar nuestra estancia.

Espero que hayan servido de algo estas reflexiones generales, aunque como suele pasar cada caso es diferente y habría que estudiarlo detenidamente.

Un saludo-Daniel.

Para más info o cualquier consulta escribid a csya@csya.net.

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